Дарение или купля-продажа? Как передать квартиру и защитить её от родственников

08.01.2026

Читательница спрашивает: что надежнее — дарение или фиктивная продажа, чтобы брат не забрал жилье? Юрист объясняет, почему хитрость приведет к потере квартиры, и как оформить сделку правильно.

В нашу редакцию поступил вопрос, который описывает классическую, но крайне острую проблему многих российских семей: как распорядиться недвижимостью при жизни родителей так, чтобы избежать войны между детьми.

Вопрос читателя (Елена К., Московская область, 2026 год):
«Здравствуйте! У нас в семье сложная ситуация. Моя мама (78 лет) хочет передать мне свою двухкомнатную квартиру, чтобы избежать проблем с наследством. Но у меня есть брат, с которым мы не общаемся. Он угрожает, что после смерти мамы отсудит половину жилья, а меня выгонит, намекая на то, что признает маму недееспособной.

Подскажите, что надежнее оформить сейчас: договор дарения или фиктивную куплю-продажу? Мы хотим сделать так, чтобы брат ни при каких обстоятельствах не смог оспорить сделку в суде. Очень страшно допустить ошибку и потерять жилье».

Почему фиктивная продажа — это ловушка

Ситуация, которую вы описываете, к сожалению, является классикой жилищных споров. Как Андрей Малов, практикующий юрист с 18-летним стажем, я сразу хочу предостеречь вас от самой распространенной ошибки: попытки подменить одну сделку другой.

Многие ошибочно полагают, что договор купли-продажи сложнее оспорить, чем дарение. Это опасный миф. Если вы оформляете куплю-продажу с мамой, но фактически деньги не передаете, вы создаете притворную сделку (сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку).

В случае суда по иску брата, судья первым делом задаст два вопроса:

1. Откуда у дочери взялась указанная сумма?
2. Где эти деньги сейчас находятся у матери?

Если вы не предоставите банковские выписки или доказательства реального движения наличности, суд аннулирует сделку. Квартира вернется в наследственную массу, и брат получит на нее законное право. Поэтому, если цель — безвозмездная передача, нужно оформлять именно договор дарения.

Однако здесь возникает риск оспаривания по статье 177 ГК РФ (неспособность понимать значение действий). Нотариус проверяет дееспособность только визуально, он не врач. Чтобы обезопасить себя, необходима грамотная консультация юриста по недвижимости, который поможет составить стратегию защиты с учетом медицинской истории вашей мамы.

Позиция Верховного Суда РФ: на что смотрят судьи

Чтобы понимать серьезность ситуации, обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 25.

О притворных сделках (п. 87 Постановления):
Верховный Суд четко разъясняет: если купля-продажа прикрывает дарение, к сделке применяются правила дарения. Если суд переквалифицирует вашу «продажу» в дарение, это уже поставит под сомнение вашу добросовестность, а брат тут же атакует сделку аргументами о нездоровье матери.

О «пороке воли» и состоянии здоровья:
Пленумы неоднократно указывали, что сам по себе преклонный возраст или наличие хронических заболеваний не являются безусловным основанием для отмены сделки. Ключевым фактором является состояние человека именно в момент подписания документа.

В случае спора суд назначит посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Эксперты будут изучать все медицинские карты. Если там есть записи о странном поведении или приеме психотропных препаратов, риск потери квартиры огромен. Именно поэтому наличие объективных доказательств вменяемости на дату сделки (заключение врача-психиатра, видеофиксация) перевешивает общие утверждения родственников о «старости».

Профессиональные услуги юриста по недвижимости включают моделирование будущего судебного процесса: мы заранее закрываем те лазейки, через которые сделку могут атаковать спустя годы.

Реальные примеры из практики

Рассмотрим три случая из практики компании Malov & Malov, которые наглядно показывают последствия разных решений.

Пример №1: Фатальная ошибка с «продажей»

Клиент решил оформить квартиру на себя от отца через фиктивную куплю-продажу за 8 млн рублей, чтобы обойти сестру. Денег не передавали, ограничились формальной распиской. После смерти отца сестра подала иск. В суде выяснилось, что у сына не было таких доходов, а на счетах отца деньги не появлялись. Кроме того, отец продолжал жить в квартире и платить коммуналку. Суд признал сделку мнимой. Квартиру вернули в наследство и разделили пополам.

Пример №2: Грамотная защита дарения

Женщина, чья 82-летняя мать состояла на учете у невролога, оформляла дарение дома. Брат угрожал судом. Мы организовали:

• Осмотр лицензированным психиатром прямо перед сделкой (с выдачей письменного заключения).
• Видеофиксацию беседы и подписания договора.

На видео было видно, что бабушка шутит, помнит даты и четко объясняет, почему дарит дом дочери. Когда брат подал иск, экспертиза, опираясь на наши доказательства, подтвердила вменяемость матери. Суд был выигран.

Пример №3: Договор ренты как альтернатива

Пожилой мужчина боялся дарить квартиру внуку, но и завещание писать не хотел из-за обязательных наследников. Мы оформили договор ренты (пожизненного содержания). Внук получил жилье сразу, но был обязан перечислять деду деньги и платить ЖКХ. Внук сохранял все чеки. После смерти деда родственники пытались оспорить сделку, но поскольку рента — сделка возмездная и условия исполнялись, суд встал на сторону внука.

Алгоритм действий для защиты квартиры

Исходя из судебной практики, рекомендуем следующий план:

1. Забудьте про фиктивную куплю-продажу. Это самый быстрый способ потерять жилье. Оформляйте договор дарения, так как это соответствует реальной воле сторон.
2. Пройдите освидетельствование. В день подписания договора (важно: именно в эту дату) посетите с мамой врача-психиатра. Получите официальное заключение о том, что она находится в ясном сознании и понимает значение своих действий.
3. Удостоверьте сделку у нотариуса. Даже если закон позволяет простую письменную форму, нотариальное заверение с видеофиксацией станет мощным аргументом в суде. Нотариус выступит как независимый свидетель.
4. Проработайте текст договора. Избегайте шаблонных фраз из интернета. Лучше, если договор составит юрист, специализирующийся на оспаривании сделок.
5. Не затягивайте. Здоровье пожилых людей непредсказуемо. То, что сегодня является нормой, завтра может стать диагнозом.